Ceny mieszkań Olsztyn

Olsztyn: ile kosztuje mieszkanie?

W mieście Olsztyn mediana ceny transakcyjnej 1 m² mieszkania wyniosła w IV kwartale 2024 r. 8520 zł (dane GUS z aktów notarialnych). To o 10% więcej niż rok wcześniej. W tym kwartale zarejestrowano 685 transakcji rynkowych. To niemal dokładnie tyle, ile mediana dla całej Polski (8600 zł). Wśród 21 powiatów województwa warmińsko-mazurskie, dla których GUS podał dane, to 1. najwyższa mediana. W ujęciu rocznym (2024) mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8846 zł, a na wtórnym 8283 zł. Świeższy sygnał daje NBP: w I kwartale 2026 r. średnia (nie mediana) cena transakcyjna 1 m² wyniosła na rynku pierwotnym 10 304 zł, na wtórnym 8666 zł. Ceny z ogłoszeń były w I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym o 2,3% wyżej, a na rynku wtórnym o 14,2% wyżej niż ceny faktycznie zapłacone (NBP). Na 1 m² trzeba tu było w 2024 r. przeznaczyć równowartość 1 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w tym powiecie (8613 zł). Koszty utrzymania mieszkania (czynsz, energia, woda, remonty) w województwie warmińsko-mazurskim zmieniły się w 2025 r. o 4,5% w górę. W 2025 r. oddano tu do użytku 600 mieszkań, z czego 580 z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.

Trend cen za m² — wszystkie źródła

Rynek pierwotny i wtórny

Mediany kwartalne z aktów notarialnych, osobno dla mieszkań nowych (od dewelopera) i z drugiej ręki. Różnica między rynkami bywa większa niż różnica między kwartałami.

Oferta a transakcja

Ile średnio odbiega cena z ogłoszenia od ceny faktycznie zapłaconej u notariusza. Obie serie: NBP, średnie ceny, I kw. 2026. Dodatnia różnica = oferty są wyższe niż realne transakcje.

Dostępność i kontekst rynku

„Pensji za m²" = mediana ceny 1 m² podzielona przez przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w tym powiecie (2024). Im niższa liczba, tym mieszkanie jest bardziej dostępne dla lokalnych zarobków. To zestawienie dwóch rocznych serii GUS — nie uwzględnia podatków, zdolności kredytowej ani wkładu własnego.

Ludność powiatu: 165 393 osób (GUS, 2025).

Koszty utrzymania mieszkania

Uwaga na zakres: to wskaźnik cen GUS dla kategorii „mieszkanie" — obejmuje czynsze, ale też nośniki energii (prąd, gaz, ciepło), wodę, wywóz śmieci i remonty. Nośniki energii ważą w nim więcej niż sam czynsz, więc nie jest to miara wysokości najmu, tylko ogólnych kosztów użytkowania mieszkania. Dane są wojewódzkie (warmińsko-mazurskie), nie powiatowe. To szybciej niż inflacja ogółem (3,4%), czyli utrzymanie mieszkania drożało bardziej niż przeciętny koszyk zakupów.

Ostatnie kwartały (GUS)

Dane z aktów notarialnych spływają do rejestru z poślizgiem — ostatni dostępny kwartał jest zwykle o 1–2 kwartały wstecz względem kalendarza; świeższe kwartały pokazuje seria NBP (do I kw. 2026).

Województwo warmińsko-mazurskie — porównaj

powiat ełcki · 7413 zł Elbląg · 7006 zł powiat olsztyński · 6406 zł powiat giżycki · 6388 zł powiat ostródzki · 5630 zł powiat mrągowski · 5620 zł powiat szczycieński · 5402 zł powiat iławski · 5313 zł